Стоит сразу ответить на вопрос: продать квартиру при непогашенной ипотеке можно. Это не редкая процедура, в которой мы помогаем нашим клиентам. Не исключено, что могут возникнуть некоторые сложности. В этой статье мы постараемся объяснить как происходит продажа квартиры на ипотеке, а также расскажем как избежать возможных трудностей.
Первое, что нужно сделать — обратиться к своему банку
Прежде чем начать искать покупателя на вашу квартиру, вы должны обратиться в банк, предоставивший вам ипотечный кредит. Сотрудники банка проконсультируют вас и расскажут о доступных схемах досрочного погашения ипотеки. Расскажут и про альтернативы. Например, об ипотечных каникулах до 6 месяцев.
Однако если же вы твердо намерены продать квартиру, и вам не подходят ипотечные каникулы, есть всего несколько схем продажи ипотечной квартиры:
- Досрочное погашения ипотеки (при наличии свободных денег или если остаток долга незначительный).
- Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки.
- Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом. В народе — «с обременением».
- Продажа квартиры банком. То есть банк сам реализовывает ваше жилье на рынке.
Досрочное погашение ипотеки
Это из самых популярных способов: вы получаете задаток у покупателя, погашаете ипотечный заем, а затем уже продаете недвижимость.
Особенности и условия данного способа прописываются в договоре купли-продажи. Такой способ реализации жилья предусмотрен в Гражданском кодексе с 2015 года.
Погашение долга по кредиту в ходе сделки
Данный метод требует непосредственного участия банка. Сотрудник банка должен предоставить справку о том, какую сумму долга ещё нужно выплатить. Затем покупатель при помощи системы безопасных расчетов и аккредитива кладет деньги для продавца и для банка.
Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который готов приобрести квартиру с условиями ипотеки. При такой схеме банк может рефинансировать ипотеку, снизив ставку для будущего покупателя.
Продажа квартиры банком
Чаще всего данный метод применяется тогда, когда у заёмщика появляются приличный долг по платежу. Для проведения сделки нужны согласие обеих сторон. К тому же, банк будет нацелен на быструю продажу объекта, поэтому может снизить её стоимость относительно рыночной на 10-15%.
Итог: выгодно ли продавать квартиру с ипотекой?
Чаще всего продавать квартиру с ипотекой невыгодно: цена продажи почти всегда будет ниже, чем цена покупки с учетом выплаченных процентов.
Также продавец, находившийся в собственности менее установленного срока (3 или 5 лет) будет обязан уплатить НДФЛ. При этом доход от продажи квартиры для целей налогообложения может быть уменьшен на сумму расходов по ее приобретению, включая сумму уплаченных процентов. Поэтому, как правило, налоги при продаже ипотечной квартиры не уплачиваются независимо от срока владения. Все расходы, связанные с покупкой квартиры (переоформлением), несет покупатель.
